Preguntas Frecuentes

Qué debe saber de cara a una transacción inmobiliaria?

Las siguientes son algunas de las preguntas que nos formulan habitualmente nuestros clientes.

¿Qué es el COTI?
(Código de oferta de transferencia de inmuebles)
A partir del 01/03/2008 el titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos “residentes en el exterior”) deberá obtener el "Código de oferta de transferencia de inmuebles" (COTI), con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación, siempre que el precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios, tributos similares o el valor fiscal, resulten iguales o superiores a $ 300.000.
Vea un esquema explicativo del procedimiento y las particularidades que deberá tener en cuenta antes de efectuar la transferencia de inmuebles.

El COTI puede obtenerse vía internet ó telefónicamente al 0800-999-2347. También puede obtenerse mediante el envío de un mensaje de texto

» Diagrama explicativo del procedimiento para Propietarios
» Guía de Trámites de Constancias y Certificados de Impuesto a la trasferencia de Inmuebles.
» Más información sobre este régimen informativo.

¿Qué es el I.T.I.?
(Impuesto a la Transferencia de Inmuebles de Personas Físicas y Sucesiones Indivisas)
Es un impuesto que grava las transferencias de inmuebles ubicados en el país, y recae sobre las personas físicas y sucesiones indivisas que no realizan como actividad comercial habitual la compra–venta de inmuebles.

Se considera transferencia a la venta, permuta, cambio, dación en pago, aporte a sociedades y todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a Título oneroso.

Este impuesto surge de aplicar el 1,5 % sobre el valor de transferencia de cada operación (monto que surge de la escritura traslativa de dominio, boleto de compraventa o documento equivalente), y será retenido por el escribano interviniente o por el comprador, cuando no exista el anterior.

Vinculados con el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, existen los certificados y constancias que se enuncian a continuación. Tenga en cuenta que deberá solicitarlos con una antelación mínima de 20 días corridos al de la operación.

Certificado de No Retención:deberá solicitarlo a fin de evitar la retención, si está vendiendo su única vivienda y/o terreno para adquirir o construir -dentro del término de un año- una propiedad destinada a casa-habitación propia.
» Procedimiento de tramitación
» Procedimiento de Renovación

Constancia de Valuación: deberá solicitarla si no puede determinar el valor de la transferencia del inmueble (por ejemplo en el caso de permuta).
» Procedimiento de tramitación

Certificado de Retención: deberá solicitarlo si actúa en representación del dueño de la propiedad y este último es residente en el exterior.
» Procedimiento de tramitación

Marco Normativo: Ley 23.905 Título VII – Resolución General 2141
» Más información sobre el I.T.I

¿Qué es el impuesto de sellos?
Desde el 18 de enero de 2006 comenzó a regir la ley 1.855 (GCBA) la que en el punto 26 del artículo 1º modifica el inciso 1º del artículo 357 del Código Fiscal. Desde ahora las escrituras públicas traslativas de dominio de inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinados a vivienda y que constituyen la única propiedad en cabeza de cada uno de los adquirentes, estarán exentas de pagar el impuesto de sellos siempre y cuando la valuación fiscal o el valor de la operación (el que fuere mayor) no supere los $ 600.000,00. Aquellas operaciones que exceden el monto citado, tributarán por el excedente.

Por ejemplo: Si la operación de compraventa de inmueble destinada a vivienda única en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, es de $ 1.000.000, tributará el 2,5 % sobre $ 400.000 y sobre $ 600.000 estará exenta. En consecuencia esta operación tributará $ 10.000 de Impuesto de Sellos a partir de ahora.

Antes de esta nueva modificación las exenciones para el Impuesto de sellos en Cap. Fed. no requerían tope alguno en su valor de escrituración, solamente era necesario que este fuera el único inmueble destinado a vivienda del adquirente dentro del ámbito de la Ciudad de Buenos Aires.

¿Que documentación se suscribe hasta la Escritura?
Normalmente son tres los documentos: Reserva,  Boleto de Compra Venta y Escritura traslativa  de dominio.

¿Qué es la Reserva de Compra?
Este  documento es simplemente  una "oferta" que el oferente realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de dinero, y  que en tanto no sea aceptada  por la vendedora, la operación no estará cerrada.

¿Para que sirve la reserva?
Abre una instancia de negociación seria entre las partes, en algunos casos se puede realizar una seña una vez conformada la oferta, incluyendo un pacto comisorio en la misma, independientemente de eso una vez que la propiedad es reservada, el inmueble  es retirado de la venta y se comienzan los trámites  preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura directa (siempre posterior a la aceptación).

¿Qué pasa si el oferente/comprador se arrepiente luego de realizada la reserva? 
El comprador pierde el dinero entregado de reserva. Por ello, antes de realizar una oferta por una propiedad, es importante estar muy convencido de querer realizar la compra.

¿Qué debe figurar principalmente en la reserva?
El precio que el oferente/comprador desea pagar  por el inmueble, el plazo para la realización del Boleto de Compra Venta o de la Escritura, quién será el escribano interviniente, como serán soportados los gastos de escritura, y cuanto le va a cobrar de honorarios la inmobiliaria.

¿Qué porcentaje del valor de la propiedad se paga normalmente en el Boleto de Compra Venta?
La parte compradora paga a cuenta de precio el 30% del total de la compraventa. No obstante, este porcentaje puede ser distinto, de común acuerdo entre las partes.

¿Qué es un informe de dominio?
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble. Es la copia de la "ficha" de la propiedad de la que surge su domicilio y m2, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravámen (hipoteca, embargo, usufructo, bien de familia).

¿Qué es un informe de Inhibiciones?
Es un certificado emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble el cuál dice si el vendedor no está "inhibido" para vender.

¿Y si el actual propietario según informe de dominio ha fallecido?
El principio general dice que puede vender solamente quien figure como propietario en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque existen algunas excepciones, ésta es una de ellas. Obviamente, con determinados requisitos. Tienen que tener tramitada la sucesión, teniendo los herederos, quienes deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se "inscriba" a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírla. A este tipo de escrituras se las llama "Ventas por tracto Abreviado", porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

¿Qué tiempo normalmente se conviene entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo estipulan entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente  no menos de 30 días corridos.

¿Quién designa al escribano que realizará la operatoria?
Normalmente el comprador selecciona el escribano en el Boleto de Compra Venta. Hay excepciones, si la compra es con financiación, en esos casos al escribano suele ser el designado acreedor hipotecario. Pasa lo mismo cuando se trata de una "Primera Escritura", es decir un edificio "a estrenar" o un nuevo loteo.

¿Si el comprador/oferente toma un crédito bancario puede designar al escribano que intervendrá en la compra?
Si. El Banco no puede obligar a tomar un determinado escribano para la escritura de compraventa. Existe una Ley Nacional, sancionada el 04/1999 que así lo establece. Es relativamente habitual tener un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestarse atención a la excusa de que de esa manera resulta más económico, puesto que no hay duplicación de tareas, dado que el notario que hace la hipoteca usa copia de la documentación y certificados solicitados por el notario que realiza la compra.

¿Se puede usar un escribano de una jurisdicción distinta a la de la ubicación del bien?
Si. Su escribano es "Escribano Público Nacional" y puede hacer operaciones en todo el país. Hay provincias que para algunos trámites (inscripción del nuevo título) tendrá que utilizar los servicios de otro profesional.

¿Que es lo que hace el escribano en la escritura de compraventa?
Asiste y asesoran a las partes. Al transcribir la escritura el escribano, normalmente verifica los antecedentes con un estudio de títulos, protegiendo al comprador de que sean auténticos los antecedentes y no tengan vicios. Una vez firmada la escritura se ocupa de inscribir el testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Cómo se distribuye el pago de los gastos y honorarios?
Los honorarios los paga normalmente la parte compradora. En cuanto a gastos, los usos y costumbres dicen que todos los gastos que correspondan a la tramitación anterior a la escritura los paga la parte vendedora, y los posteriores a la firma la parte compradora (Inscripción título).

¿Y los impuestos que se deben?
Antes de la escritura el escribano solicitará los libre deuda de "Impuestos" que pudieran deberse (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso que hubiera deuda, deberá retener el importe al momento de la firma. En cuanto a los "Servicios" (Luz, Gas, Teléfono), en muchos casos se hace una retención, sobre la base de últimos consumos. Si se trata de un PH, también necesitará libre deuda de expensas comunes.

¿Cuándo es la posesión del inmueble?
Habitualmente el día de la escritura, se entregan las llaves y  posesión del bien.

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